当前位置:首页>热点关注>

发布时间:|浏览次数:

有朋友们在讨论,现在的房地产到底是上行期还是下行期,说之前有没有过房地产泡沫?它的来龙去脉是怎样的?对我们有什么启示?

中国的房地产有泡沫、要崩盘,这种说法第一次出现是在2002年,那个时候中央电视台有一个栏目《中国房产报道》,魏杰教授在上面第一次提出来这个说法。魏杰教授是清华大学经济管理学院的教授、博士生导师。


他的这个说法,引来了2003年第一次房地产调控。当然,这之后大家都知道,中国的房地产没有出现崩盘,魏教授也是这之后多年,没有在房地产领域发过言。近期,他又频频在一些宏观经济等方面开始发言,其实还是很有水平的,只是当年他错估了中国的房地产。

后来,主要唱衰一派,也就是说看空中国房地产的有很多,主要的代表人物有两个:

经济学家

谢国忠

民间研究者

牛刀

谢国忠早期一直是看空的主力,但是前几年参加一些论坛的时候,他也开始劝大家买房子了,算是开始转变了吧!这么多年,一直让看空的这一派很没面子。看多的总是准确的,基本上是以房地产行业的为主,尤其是任志强。


这是不是说,行业内的专家看的就准呢?也不能这么说。如果看得准的话,就不会出现那么多的房企,要么是在行情好的时候,拿地价格高了,不敢开发,放在那里等;要么就是行情差的时候,觉得地价太贵不敢拿,等到后来房价上涨了后悔莫及。

其实,开发商也和购房者一样,只要是预测,就有对有错。不管是看好还是看不好,都是各说各的理,所以,看空的和看多的经常有赌局出现。

看空一派唯一赢过的就是牛刀,虽然我不喜欢他,而且他的水平应该也是看空这一派里面最差的一个。但是,就是他唯一赢过一次看多一派的。当时,他的对手是著名的经济学家徐滇庆,这也是我一直很喜欢的一个经济学家,他对中国的房地产问题也有很多自己独特的见解。


徐教授输的那一次是哪一年呢?是2008年。就是这件事,扯回到我们这期的主题,房地产的市场周期。

简单梳理中国20年的房地产发展史,从1998年开始正式市场化,2002年进入一个小高潮,2003年开始第一次调控。当时,主要是调控的高端市场,比方说别墅。可是,2003年赶上了非典,经济开始下滑,所以国家开始救市,依靠的就是房地产。也是在这一年,第一次提出了房地产是国民经济的支柱产业。


这一救市,就引来了市场的过热,2004年继续调控。2004年是从土地开始入手,叫831大限。什么意思呢?就是截止到8月31日,这之后,所有的土地必须是通过招拍挂,以前的协议出让土地取消了。

本来想从根本上卡住房地产公司的这种投资热,结果给人一个什么样的暗示呢?是未来的供应量会减少,因为土地全部要通过招拍挂,所以土地的供应会减少,带来的就是房地产的供应会减少。在这种心理暗示下,房价开始迅猛上涨。


后来,就引起了接连的2005年、2006年的连续调控。那么2005年是疲软的,2006年出了一个什么政策呢?九零七零调控政策。什么意思?就是90平方米以下的户型,要占到总的开发量的70%。

现在看,这个政策其实是很弱智的一个政策,正是因为它弱智,所以后来也没说退出,就这么不了了之了。但是,这个在当时的影响还是相当大的。什么影响呢?就是很多楼盘原来已经开始做规划了,现在因为有了这个政策,就要重新调整规划,这样,推盘的节奏就放缓了。


这个产生的最直接的一个后果,就是市场上的供应量减少了,所以,2007年房地产的价格是疯涨的一年,这也是房地产价格上涨的第一个高峰。以前,基本上都是10%、20%的涨幅,2007年,大多数城市普遍都是在50%以上的涨幅。

这就要说到那一次的赌局了。2007年房地产这么好的形势下,买房的、投资的,都是以狂躁的速度在购买,在追求更多利润的同时,也忽略了风险。这是人类的天性,那个时候,没有人觉得市场会下滑。

所以,他们当时的赌局是,以2007年年底深圳官方的平均房价为标准,一年为限,看看房价是涨还是跌。


2008年春节期间,万科带头降价促销,那个时候,行业里面都笑话万科:“这么好的行情还降价促销呢!”

可是到了3月份之后,一线城市有几个大房企就开始跟进了。到了5月份,很多房企发现,即使降价也卖不动了,在上海,中海的一个项目发生了砸售楼处的事件。为什么呢?就是因为它降价了,之前的业主不答应。

到了夏天,深圳的房价一泻千里,很多炒房客急于套现,买房送宝马,也有跑路的,也有跳楼的。到了年底,深圳的房价真的跌了,徐教授输了。


回头看万科,为什么带头促销呢?因为他观察到一个数据,2007年10月份开始,成交量就已经开始下滑。那个时候,很多房地产企业没有历史数据,万科有。他从历史数据里面看到,基本上成交量下滑三四个月之后,就会带来成交价格的下滑,所以,他抢先降价。

也就是从那以后,万科有了个称呼:“带头大哥”。2008年的这个调控没多久,就是美国的次贷引发了全球的金融危机,政府在2008年底,出了四万个亿救市。所以,房地产就迎来了历史上第二个价格涨幅的高峰期。

2009年超过了2007年,好多城市都是上涨了一倍之上。深圳也是,不但把08年跌的涨回来了,还超过了07年。


2010年又是万科带头降价,这次有了上次的经验,很多房企都跟进了,事实证明,他们的跟进也是对了。可是,万科说了,我们不是预测到了市场,我们只是根据市场迅速调整。

他说这个我相信,看他在14年、15年的迅速调整,就能知道,他根据市场的调整速度有多快。说他不能准确预测,我也相信。因为他没有预测到2016年的暴涨。

现在,各个房企都重视数据了,这个数据还是管用的,所以预测也比之前靠谱了。2010年、2011年的限购,让市场低迷了将近六年,为什么低迷时间这么长?


2007年、2009年紧挨着的两个高峰,把需求透支了,即使在这低迷的期间,有2014年的取消限购,但是作用也不是特别大,只是带来量的上升,没有带来价的上升。

这个和在高峰期追涨的心理本质上是一样的,低迷的时间长了,大家对后期看涨的信心不足。14年、15年不少的楼盘价格甚至还出现了轻微的下跌。

我们现在回过头来看,买房的赚得多、涨幅大,基本上都是在07年、09年、16年到17年这三轮大牛市带来的,其余的时间涨幅并不是特别大。去除了通货膨胀,它的收益低于很多理财产品。


但是,这十多年来,整体上看没有亏过,这种心理就强化了房地产市场上买买买的动作。07年、09年的上涨引来的调控,让房地产低迷了将近六年,这16年、17年连续的上涨,引来了更大力度的调控,会让房地产进入多少年的低迷呢?

往后看,至少两三年是要有的,当然,低迷不是说房价会跌,房价仍然会涨,只是涨幅会小。你如果是投资的话,总额这么高、利率又提高了、流动性又差、上涨又缺乏动力,不是一个最好的投资渠道,而且还会有政策上的风险,比方说限售。

当然,你如果是刚需或者刚改,那么就不用考虑,看好了就买。